by reachhome on 2020年2月6日
项目名称：重庆东和春天
位于：重庆市渝北区松石北路232号
面积：产权面积182平
改造预算：8万元
改造服务：DIY方案服务
以下为委托人DIY改造后的感想，
不代表季老湿和他的小伙伴们的观点和立场。
结案报告整理人：Yanlin
我是一位资深库友，熟知水库的朋友都知道重庆+大面积+低单价持有套路，然而这种类型的资产有一个通病就是租金比极低，特别是在重庆这个长租市场欠成熟的地区。
打开贝壳，大量180平的大平层只能租3500元上下，大面积低单价流派在市场上涨阶段很开心的，90平刚需小三房每平涨1000，就是9万，182平大平层每平涨1000，就是18万啊。
然而横盘阶段或者限售阶段就很不愉快啦，扛月供的具体问题摆在面前，房贷依然要还，租金又那么低，收个3000块租金，被房客安排得明明白白，今天马桶堵了、明天空调坏了…还不如空关。
然而除了空关真没有更好的办法了吗？
本案的我的这种打法，或许你可以参考借鉴。大面积低单价也有了，稳定流水也有了，靠品质和价格筛选的租客也是nice，面子里子都有了，心态稳定，什么时候出售全凭心情。
更霸道的是，装完房手上的现金更多了。
到底是怎么做到的呢？
产品经理文展老师分析后表示：
委托人没有租金溢价需求，近期没有出售打算，希望做以租待售，维持稳定现金流，择机出售。
本案采用DIY方案服务，我们解决难的问题，其它的问题委托人自己动手，经济又实惠。
本案位于地铁5、6号线大龙山站，近盘溪河公园及溪边景观较好，学区及大户型适合中高端客户需求，小区整体档次高、次新社区。
改造后，又可改善破败待修状态，提升房子颜值及人气，长租即可提供一定现金流，稳定委托人出房心态。该区域地铁交通、商业配套、学区均较佳，属于片区中优质楼盘，后续升值空间明显，现金流良好的状态，长期持有收益高。
”
这是我新购二手房，部分基装陈旧待修补，墙面有污渍，整体装修风格过时，红棕色的地板配红棕色的家具，或许多年前业主购买的时候是实木的，他认为彰显了品质、档次，然而在现在的审美看来就emmm……不是那么……高级了（顶锅盖跑……）
厨柜由于使用年限久已经发黄，卫生间洁具泛黄，五金件表面水垢明显，光泽不见。
设计师面包老师说：”针对冉家坝片区高端人群，金领或外派ceo，采用轻奢风局部改造。“
▲原始户型图
▲设计师手绘图
改造理念：
①、保持现有格局，局部修改+软装。
②、客卫重做/墙地砖 /吊顶/筒灯/坐便器/冲淋房等。
③、厨房更换橱柜、柜体门板、吊顶、台面、筒灯，墙地砖根据现场判断是否重做。
④、客餐厅保留格局，地板和门套建议保留，否则改造预算要高很多。
⑤、小卧室和次卧的储物柜建议拆除。
⑥、阳台的墙地砖建议保留。
⑦、主卫现场判断是否保留墙地砖建议保留，吊顶建议重做，冲淋房、坐便器、台盆柜、五金件花洒重买。
⑧、窗帘、墙色、软装、家具、灯具重做，调整为时尚大气简欧调性
本案是DIY方案服务，
全程由业主我自行跟进执行。
理论上来所，局部改造说简单也很简单，该修补的地方修补，该重装的重装，软装、家具、家电根据方案提供链接买买买，然后再推进安装就行了。
然而实际操作中我买东西这个过程心中就一定有十万个为什么：
这……装饰这么贵？必须要买吗？
画能买小店尺寸吗？小一个尺寸便宜好几百呢…
这……地毯好像不好打扫，不买行不行啊？
……
每一个购买链接背后，都有我的小纠结，内心里总有两个小人打架。
幸运的是，这次信任小人站了上风，最终能按方案执行，效果也就有了保证。
▲改造后的客厅整体搭配后，综合觉受让人眼前一亮
▲温馨舒适的卧室，搭配白纱更显浪漫
▲干净整洁的次卧，舒适又耐看
▲客厅一角，绿植搭配时尚的单人沙发
▲阳台区域做休闲区，阳光尚好的午后，坐在这儿沏一杯茶，慵懒地靠在休闲椅上，好不惬意
▲卫生间做干湿分区，整体浅色调，传达的信息是干净
▲厨房做白色橱柜，显干净明亮，在这样的厨房里，烹饪的人心情舒畅，做出的菜也会更好吃。
细（jié）心（pǐ）的观众
一定看到了业主DIY的“亮点”
别喷我哦
原来陈旧过时的装修，转眼间变成了轻奢风平层大宅。
老实说，看到图片，有没有，哇？这还是刚刚那个上世纪（乡村）土豪风的房子吗？这才是平层豪宅该有的标准啊，这次改造还原了房子本应有的价值，给这套平层大宅注入了灵魂。
又有人说了，装得是不错，效果也很好，但是重庆这个长租市场是没有人为质感买单的。事实真的是这样吗？
最后，我就回到大家最关心的问题，花的多少钱？到底租了多少钱？
我最终花了11W(含服务费)。本来预期没有租金溢价的需求，计划长持以租待售，但无心插柳：
柳成荫
小区同户型最高租金3500，
实际租金5800（秒租），
月供6800。
对啊，我前面也提到了，装完房手上的资金更多了，到底是怎么达成这个效果的呢？答案揭晓——委托人用上了黑科技，并发了两套装修贷共35万。（具体是怎么操作的，委托人没有详谈，小编我也很想知道啊，老司机带带我。）
传统意义上装修绝对是消费行为，经过老司机一顿操作，成了制造正向现金流的法门，简而言之，装完房手上的资金更多了。（还能这么玩儿？）
这个案子，租金溢价到成了次要因素，租金溢价68%，还获得35w装修贷，正向现金流赢得出售的好心态，看看小区那一水的石榴姐，再看看wuli秋香小姐姐，相信出售时的溢价也会很不错哦。（我大胆的估一下多卖15万是不成问题的）你品品这改造到底值不值？现在你还说空关才是王道吗？
租赁是战略不是战术，租金绝对值不重要，管理成本、稳定现金流及其附带的心理筹码才是核心。这不是单一打法，这是战略上的一整套组合拳，没有什么偶然的成功，每一个环节都经过了精心的设计。
问我全程的感受，四个字：说线做泪。（欧老师的金句，意思是说起来简单，做起来两眼泪汪汪。）
说线做泪，你品，你细品。
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