项目名称:重庆东和春天
位于:重庆市渝北区松石北路232号
面积:产权面积182平
改造预算:8万元
改造服务:DIY方案服务
以下为委托人DIY改造后的感想,
不代表季老湿和他的小伙伴们的观点和立场。
结案报告整理人:Yanlin
我是一位资深库友,熟知水库的朋友都知道重庆+大面积+低单价持有套路,然而这种类型的资产有一个通病就是租金比极低,特别是在重庆这个长租市场欠成熟的地区。
打开贝壳,大量180平的大平层只能租3500元上下,大面积低单价流派在市场上涨阶段很开心的,90平刚需小三房每平涨1000,就是9万,182平大平层每平涨1000,就是18万啊。
然而横盘阶段或者限售阶段就很不愉快啦,扛月供的具体问题摆在面前,房贷依然要还,租金又那么低,收个3000块租金,被房客安排得明明白白,今天马桶堵了、明天空调坏了…还不如空关。
然而除了空关真没有更好的办法了吗?
本案的我的这种打法,或许你可以参考借鉴。大面积低单价也有了,稳定流水也有了,靠品质和价格筛选的租客也是nice,面子里子都有了,心态稳定,什么时候出售全凭心情。
更霸道的是,装完房手上的现金更多了。
到底是怎么做到的呢?
产品经理文展老师分析后表示:
委托人没有租金溢价需求,近期没有出售打算,希望做以租待售,维持稳定现金流,择机出售。
本案采用DIY方案服务,我们解决难的问题,其它的问题委托人自己动手,经济又实惠。
本案位于地铁5、6号线大龙山站,近盘溪河公园及溪边景观较好,学区及大户型适合中高端客户需求,小区整体档次高、次新社区。
改造后,又可改善破败待修状态,提升房子颜值及人气,长租即可提供一定现金流,稳定委托人出房心态。该区域地铁交通、商业配套、学区均较佳,属于片区中优质楼盘,后续升值空间明显,现金流良好的状态,长期持有收益高。
”
这是我新购二手房,部分基装陈旧待修补,墙面有污渍,整体装修风格过时,红棕色的地板配红棕色的家具,或许多年前业主购买的时候是实木的,他认为彰显了品质、档次,然而在现在的审美看来就emmm……不是那么……高级了(顶锅盖跑……)
厨柜由于使用年限久已经发黄,卫生间洁具泛黄,五金件表面水垢明显,光泽不见。
设计师面包老师说:”针对冉家坝片区高端人群,金领或外派ceo,采用轻奢风局部改造。“
▲原始户型图
▲设计师手绘图
改造理念:
①、保持现有格局,局部修改+软装。
②、客卫重做/墙地砖 /吊顶/筒灯/坐便器/冲淋房等。
③、厨房更换橱柜、柜体门板、吊顶、台面、筒灯,墙地砖根据现场判断是否重做。
④、客餐厅保留格局,地板和门套建议保留,否则改造预算要高很多。
⑤、小卧室和次卧的储物柜建议拆除。
⑥、阳台的墙地砖建议保留。
⑦、主卫现场判断是否保留墙地砖建议保留,吊顶建议重做,冲淋房、坐便器、台盆柜、五金件花洒重买。
⑧、窗帘、墙色、软装、家具、灯具重做,调整为时尚大气简欧调性
本案是DIY方案服务,
全程由业主我自行跟进执行。
理论上来所,局部改造说简单也很简单,该修补的地方修补,该重装的重装,软装、家具、家电根据方案提供链接买买买,然后再推进安装就行了。
然而实际操作中我买东西这个过程心中就一定有十万个为什么:
这……装饰这么贵?必须要买吗?
画能买小店尺寸吗?小一个尺寸便宜好几百呢…
这……地毯好像不好打扫,不买行不行啊?
……
每一个购买链接背后,都有我的小纠结,内心里总有两个小人打架。
幸运的是,这次信任小人站了上风,最终能按方案执行,效果也就有了保证。
▲改造后的客厅整体搭配后,综合觉受让人眼前一亮
▲温馨舒适的卧室,搭配白纱更显浪漫
▲干净整洁的次卧,舒适又耐看
▲客厅一角,绿植搭配时尚的单人沙发
▲阳台区域做休闲区,阳光尚好的午后,坐在这儿沏一杯茶,慵懒地靠在休闲椅上,好不惬意
▲卫生间做干湿分区,整体浅色调,传达的信息是干净
▲厨房做白色橱柜,显干净明亮,在这样的厨房里,烹饪的人心情舒畅,做出的菜也会更好吃。
细(jié)心(pǐ)的观众
一定看到了业主DIY的“亮点”
别喷我哦
原来陈旧过时的装修,转眼间变成了轻奢风平层大宅。
老实说,看到图片,有没有,哇?这还是刚刚那个上世纪(乡村)土豪风的房子吗?这才是平层豪宅该有的标准啊,这次改造还原了房子本应有的价值,给这套平层大宅注入了灵魂。
又有人说了,装得是不错,效果也很好,但是重庆这个长租市场是没有人为质感买单的。事实真的是这样吗?
最后,我就回到大家最关心的问题,花的多少钱?到底租了多少钱?
我最终花了11W(含服务费)。本来预期没有租金溢价的需求,计划长持以租待售,但无心插柳:
柳成荫
小区同户型最高租金3500,
实际租金5800(秒租),
月供6800。
对啊,我前面也提到了,装完房手上的资金更多了,到底是怎么达成这个效果的呢?答案揭晓——委托人用上了黑科技,并发了两套装修贷共35万。(具体是怎么操作的,委托人没有详谈,小编我也很想知道啊,老司机带带我。)
传统意义上装修绝对是消费行为,经过老司机一顿操作,成了制造正向现金流的法门,简而言之,装完房手上的资金更多了。(还能这么玩儿?)
这个案子,租金溢价到成了次要因素,租金溢价68%,还获得35w装修贷,正向现金流赢得出售的好心态,看看小区那一水的石榴姐,再看看wuli秋香小姐姐,相信出售时的溢价也会很不错哦。(我大胆的估一下多卖15万是不成问题的)你品品这改造到底值不值?现在你还说空关才是王道吗?
租赁是战略不是战术,租金绝对值不重要,管理成本、稳定现金流及其附带的心理筹码才是核心。这不是单一打法,这是战略上的一整套组合拳,没有什么偶然的成功,每一个环节都经过了精心的设计。
问我全程的感受,四个字:说线做泪。(欧老师的金句,意思是说起来简单,做起来两眼泪汪汪。)
说线做泪,你品,你细品。
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